Κατοικίες εκτός Ορίων Ανάπτυξης, υπεραγορά σε υποστατικό αδειοδοτημένο ως αποθήκη και τουριστική ανάπτυξη χωρίς εκδοθείσα πολεοδομική άδεια περιλαμβάνονται στα ευρήματα της έκθεσης. Στο επίκεντρο, ο κίνδυνος ένας μηχανισμός για έκτακτες περιπτώσεις να μετατραπεί σε συνήθη οδό αδειοδότησης.
Από τις 633 αιτήσεις για πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση που εξετάστηκαν την περίοδο 2020–2023, οι 259 αφορούσαν μεμονωμένες κατοικίες και οι 139 από αυτές εγκρίθηκαν. Η επανάληψη της ίδιας κατηγορίας αιτημάτων αποτελεί ένα από τα ζητήματα που αναδεικνύει ο Γενικός Ελεγκτής, εξετάζοντας κατά πόσο η εφαρμογή των εξαιρέσεων απομακρύνεται από τον έκτακτο χαρακτήρα που προβλέπει η νομοθεσία.
Η έκθεση καταγράφει παράλληλα περιπτώσεις αναπτύξεων που κατασκευάστηκαν ή λειτούργησαν χωρίς την απαιτούμενη πολεοδομική άδεια και στη συνέχεια επιδιώχθηκε η αδειοδότησή τους μέσω παρεκκλίσεων από τα Σχέδια Ανάπτυξης. Ο προβληματισμός αφορά το ενδεχόμενο να διαμορφώνεται στην πράξη ένας δεύτερος μηχανισμός χορήγησης αδειών, με επιπτώσεις στην αξιοπιστία του σχεδιασμού και στην ίση μεταχείριση των αιτητών.
Οι κατοικίες και το ερώτημα της «ειδικής περίπτωσης»
Στις υποθέσεις που εξετάστηκαν περιλαμβάνονται κατοικίες σε Ζώνες Προστασίας, Γεωργικές Ζώνες και περιοχές εκτός Ορίων Ανάπτυξης, οι οποίες εξασφάλισαν πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση.
Σε μία περίπτωση, το ΣΥΜΕΠΑ επανεξέτασε δύο αιτήσεις και εισηγήθηκε ομόφωνα την έγκρισή τους στο Υπουργικό Συμβούλιο. Στην αιτιολόγησή του περιέλαβε τη θέση ότι οι αναπτύξεις δεν επηρέαζαν τη Γενική Στρατηγική του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης, καθώς το τεμάχιο εφαπτόταν της οικιστικής ζώνης και δεν προκαλούσε περαιτέρω διασπορά της ανάπτυξης.
Ο Γενικός Ελεγκτής θέτει, ωστόσο, το ζήτημα της συχνότητας με την οποία χρησιμοποιείται η διαδικασία:
«Η έκταση εφαρμογής του μηχανισμού στις μεμονωμένες κατοικίες εκτός Ορίων Ανάπτυξης ενισχύει τον πιο πάνω προβληματισμό. Κατά την περίοδο 2020–2023, από τις 633 αιτήσεις που εξετάστηκαν, οι 259 αφορούσαν σε μεμονωμένες κατοικίες και οι 139 από αυτές εγκρίθηκαν. Δηλαδή περίπου τέσσερις στις δέκα αιτήσεις αφορούσαν μία επαναλαμβανόμενη κατηγορία ανάπτυξης. Η συχνότητα αυτή δημιουργεί εύλογο ζήτημα ως προς το κατά πόσο ένα επαναλαμβανόμενο πρόβλημα εξακολουθεί να μπορεί να αντιμετωπίζεται ως «ειδική περίπτωση».»
Τουριστική ανάπτυξη χωρίς εκδοθείσα άδεια
Στην επαρχία Αμμοχώστου, η έκθεση εξετάζει αίτημα κατά παρέκκλιση αδειοδότησης για προσθήκες και μετατροπές σε υφιστάμενο συγκρότημα οργανωμένων διαμερισμάτων, καθώς και για αλλαγή χρήσης σε ξενοδοχείο.
Το ΣΥΜΕΠΑ αποφάσισε κατά πλειοψηφία να εισηγηθεί στο Υπουργικό Συμβούλιο τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας, υπό όρους, προϋποθέσεις και αντισταθμιστικά μέτρα.
Μέχρι τον Απρίλιο του 2025, όμως, δεν είχε εκδοθεί η άδεια, ενώ δεν εντοπίστηκε ένδειξη που να επιβεβαιώνει εάν εφαρμόστηκαν οι όροι που είχαν τεθεί. Παρά την εκκρεμότητα, η ανάπτυξη εξακολούθησε να λειτουργεί, με τη λειτουργία της να συνεχίζεται κατά τον χρόνο που περιγράφεται στην έκθεση.
Δέκα χρόνια λειτουργίας υπεραγοράς σε βιομηχανική ζώνη
Αντίστοιχα ζητήματα προκύπτουν από την περίπτωση υπεραγοράς στην επαρχία Λάρνακας, η οποία στεγάζεται σε υποστατικό με άδεια για αποθήκες.
Σύμφωνα με τα ευρήματα, η επιχείρηση λειτουργούσε αυθαίρετα ως υπεραγορά σε βιομηχανική ζώνη για περίπου μία δεκαετία. Οι αιτήσεις αλλαγής χρήσης είχαν απορριφθεί και είχαν επιδοθεί τρεις ειδοποιήσεις επιβολής για παραβίαση των όρων της αρχικής πολεοδομικής άδειας. Αρνητικές απόψεις για την αδειοδότηση είχαν εκφράσει σχεδόν όλα τα αρμόδια τμήματα.
Το ΣΥΜΕΠΑ εισηγήθηκε, εντούτοις, στο Υπουργικό Συμβούλιο την έγκριση προσωρινής πολεοδομικής άδειας, με όρους και αντισταθμιστικά μέτρα, ώστε να δοθεί χρόνος για τη μεταστέγαση της ανάπτυξης.
Η άδεια δεν είχε εκδοθεί με ευθύνη του αιτητή. Παρ’ όλα αυτά, μέχρι την έκδοση της Ειδικής Έκθεσης, η υπεραγορά φαίνεται ότι συνέχιζε τη λειτουργία της. Στην έκθεση επισημαίνεται ο κίνδυνος τέτοιες πρακτικές να δημιουργούν εντύπωση ανοχής απέναντι στις αυθαίρετες αναπτύξεις, υπονομεύοντας τη συμμόρφωση και ενθαρρύνοντας ανάλογες παραβάσεις.
Η προειδοποίηση για την εκ των υστέρων αδειοδότηση
Η δημιουργία τετελεσμένων πριν από την εξασφάλιση άδειας αποτελεί κεντρικό σημείο της κριτικής του Γενικού Ελεγκτή:
«Ακόμη πιο προβληματική είναι η εκ των υστέρων αδειοδότηση αυθαίρετων αναπτύξεων. Όταν κάποιος παραβιάζει συνειδητά το πολεοδομικό πλαίσιο, δημιουργεί τετελεσμένα, υποβάλλει διαδοχικές αιτήσεις και, ύστερα από χρόνια, επιτυγχάνει τη νομιμοποίηση όσων κατασκεύασε παράνομα, το μήνυμα που εκπέμπει το κράτος είναι εξαιρετικά επικίνδυνο αφού δημιουργείται ο κίνδυνος η εκ των υστέρων αδειοδότηση να εκλαμβάνεται ως ευνοϊκότερη μεταχείριση της προηγούμενης μη συμμόρφωσης, σε βάρος της αξιοπιστίας του πολεοδομικού πλαισίου και της ίσης μεταχείρισης όσων συμμορφώνονται εξαρχής».
Η νομοθετική πρόβλεψη για χορήγηση παρεκκλίσεων σε «έκτακτες περιπτώσεις» αφήνει, κατά την έκθεση, σημαντικά περιθώρια ερμηνείας. Ο Γενικός Ελεγκτής υπογραμμίζει ότι η δυνατότητα αυτή πρέπει να διατηρήσει τον εξαιρετικό της χαρακτήρα:
«Η ευχέρεια αυτή δεν πρέπει να αξιοποιείται κατά τρόπο που να μετατρέπει την εξαίρεση σε συνήθη πρακτική. Θεωρούμε ότι οι παρεκκλίσεις πρέπει να περιορίζονται σε πραγματικά εξαιρετικές περιπτώσεις και όχι να αποτελούν μηχανισμό διευκολύνσεων ή νομιμοποίησης τετελεσμένων. Διαφορετικά, κινδυνεύουμε να οδηγηθούμε σε αντιστροφή της λογικής του πολεοδομικού σχεδιασμού, αντί η ανάπτυξη να προσαρμόζεται στα Σχέδια Ανάπτυξης, να προσαρμόζονται οι πολεοδομικές αποφάσεις στις επιδιώξεις συγκεκριμένων ιδιωτών».